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Aigner Immobilien, Schneeräum- und Streupflicht: Welche Pflichten haben Vermieter?
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Schneeräum- und Streupflicht: Welche Pflichten haben Vermieter?


14.11.2019

Wann muss überhaupt geräumt sein? Welche Ausnahmen von der Räum- und Streupflicht gibt es? Wir geben Vermietern die wichtigsten Informationen zum Thema Winterdienst.

 


 

Die Verkehrssicherungspflicht

Für die Beseitigung von Schnee und Eis sind grundsätzlich Grundstückseigentümer und Vermieter verantwortlich. Die Verkehrssicherungspflicht zwingt den Eigentümer, sein Grundstück und die angrenzenden öffentlichen Gehwege schnee- und eisfrei zu halten, damit Passanten nicht ausrutschen und sich verletzen können. In den jeweiligen Ortssatzungen der Städte und Gemeinden finden Vermieter genaue Vorgaben, wann, wo und wie zu räumen ist – aber Achtung: Diese Satzungen sind nicht einheitlich! In den meisten Kommunen beginnt die Streupflicht morgens um sechs bzw. sieben Uhr und endet abends um 21 Uhr. (An Sonn- und Feiertagen ein bis zwei Stunden später.) Ein Urteil des Oberlandesgerichts Koblenz (Az. 5 U 1479/14) besagt, dass Eigentümer ihr Grundstück bereits vor sechs Uhr räumen müssen, wenn Passanten dieses schon früher betreten. Bei Glatteisbildung besteht grundsätzlich sofortige Streupflicht. Lokale Ausnahmen sind allerdings möglich.

 

Haftung im Schadensfall

Ein Warnschild mit der Aufschrift „Privatweg – Betreten auf eigene Gefahr“ entbindet übrigens nicht von der Pflicht zum Winterdienst. Es verlangt von Passanten lediglich eine besondere Vorsicht. Das kann im Schadensfall vor Gericht wichtig sein, wenn es um die Frage der Mitschuld des Geschädigten geht. Hintergrund: Kommt es wegen verletzter Räum- und Streupflicht zu einem Unfall, hat der Verunglückte Anspruch auf Schmerzensgeld bzw. Schadenersatz.

Die Haus- und Gebäudeversicherung tritt dann ein, wenn der Vermieter seiner Verpflichtung, Eis und Schnee zu räumen, nicht nachgekommen ist. Allerdings müssen Passanten selbst auch vorsichtig sein, wenn die Witterungsverhältnisse auf Glätte hindeuten; nach einem Urteil des Thüringer OLG können Geschädigte deshalb auch nur die Hälfte des erlittenen Schadens geltend machen.

Wichtig zu wissen: Eiszapfen an der Regenrinne sowie eine dicke Schneeschicht auf dem Dach sind für Passanten eine Gefahrenquelle. Auch dafür tragen Hausbesitzer Verantwortung. Ist das Entfernen von Eiszapfen und Schneeschicht nicht ohne Probleme möglich, empfiehlt es sich, ein Warnschild sowie eine Absperrung anzubringen. 


Der Vermieter kann die Pflicht zum Schneeräumen übertragen

Hauseigentümer können ihre Verkehrssicherungspflicht auch auf Dritte übertragen, z.B. auf den Hausmeister oder einen gewerblichen Winterdienst. Mieter können zu den Winterpflichten nur herangezogen werden, wenn dies von Anfang an im Mietvertrag wirksam so vereinbart ist. Die Pflicht kann auch über die allgemeine Hausordnung auf die Mieter übertragen werden, sofern diese ausdrücklich Bestandteil des Mietvertrags ist.

Wichtig zu wissen: Es ist unzulässig, die Räum- und Streupflicht nur auf bestimmte Mieter zu übertragen. Legt ein Mietvertrag beispielsweise fest, dass nur die Bewohner der Erdgeschosswohnungen streuen müssen, ist dies nach Meinung des Amtsgerichts Köln eine „unangemessene Benachteiligung“ der dort lebenden Mieter. Eine solche Klausel ist deshalb unwirksam.

 

Der Vermieter muss die übertragene Räumpflicht kontrollieren

Der Vermieter ist als Eigentümer nie ganz von allen Pflichten befreit. Das bedeutet, er hat eine Kontrollpflicht darüber, ob die Mieter ihrer Streu- und Räumpflicht auch nachkommen. Falls nicht, muss er gegebenenfalls abmahnen. Kommt der Vermieter seiner Prüfpflicht nicht nach, kann auch er bei einem Unfall schadenersatzpflichtig werden. Nicht abschließend juristisch geklärt ist, wer das Material für die Räumung – Streumittel, Eimer und Schaufel – anschaffen und bezahlen muss. Der Deutsche Mieter Bund sieht hier z.B. den Vermieter in der Pflicht. Ein höchstrichterliches Urteil zu dieser Frage gibt es aber nicht. Um Streit vorzubeugen, sollte die Frage, wer die benötigten Arbeitsmittel kaufen muss, ebenfalls im Mietvertrag geklärt sein.

 

Bei Abwesenheit muss eine Vertretung besorgt werden

Sind Anwohner zum Beispiel aufgrund von Urlaub abwesend, muss eine Vertretung besorgt werden – denn die Abwesenheit befreit nicht von der Räum- und Streupflicht! Dasselbe gilt grundsätzlich übrigens auch, wenn man aufgrund von Krankheit oder Alter nicht mehr selbst räumen kann. Allerdings: Ist es tatsächlich gar nicht möglich, Ersatz oder Vertretung zu finden, ist man laut Landgericht Münster wegen „Unmöglichkeit“ von der Räum- und Streupflicht befreit.

Dieser Inhalt dient einem unverbindlichen Informationszweck und stellt weder eine Steuer- noch eine Rechtsberatung im eigentlichen Sinne dar. Die Angaben erheben keinen Anspruch auf Richtigkeit und Vollständigkeit und verstehen sich ohne Gewähr. Sie können eine individuelle Beratung nicht ersetzen. Wir verfügen über ein dichtes Netzwerk aus renommierten Rechtsanwälten, Notaren und Steuerberatern, das wir Ihnen gerne zur Verfügung stellen. 

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